용산구 아파트 시세, 1위 단지 -20% 급락의 진실

REAL ESTATE INSIGHT

용산구 아파트 시세 총정리
1위 단지 -20% 급락, 3위는 +8% 상승

평균은 하락이지만 단지별로 뜯어보면 방향이 완전히 다릅니다. 같은 구 안에서 벌어진 28%p 격차, 어디서 기회를 잡을 수 있을까요?

2026년 3월 24일 · KB부동산 · 국토부 실거래가

CONTENTS

1. 용산구 시세 한눈에 보기
2. 매매가 TOP 5 — 1위와 3위의 엇갈린 행보
3. 상승률 순위 — 가격과 모멘텀은 다르다
4. 서울 25개 구 속 용산구의 위치
5. 핵심 단지 3곳 상세 분석
6. 결론 — 투자·실거주 관점 정리

 

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MARKET OVERVIEW

용산구 아파트, 지금 얼마일까?

용산구 아파트 평균 매매가는 33억 1,750만원입니다. 전월 대비 2.27% 하락했지만, 이 숫자만 보고 "용산이 빠지고 있다"고 판단하면 절반만 맞는 이야기네요. 전세가율 40.7%는 서울 주요 구 중에서도 낮은 축에 속하며, 전세 레버리지보다 자기자본 비중이 높은 시장이라는 뜻입니다.

33.2억 평균 매매가

-2.27% 전월 대비

14.1억 평균 전세가

40.7% 전세가율

KEY POINT

전세가율 40.7%가 의미하는 것

전세가율이 낮다는 건 매매가 대비 전세가 비중이 작다는 뜻입니다. 갭투자보다는 자기자본 중심의 매수가 주류인 시장이에요. 투자 목적이라면 초기 자금 부담이 크고, 실거주 목적이라면 전세로 거주하며 시세를 지켜보는 전략도 유효합니다.

 

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PRICE RANKING

매매가 TOP 5 — 1위와 3위의 엇갈린 행보

용산구 매매가 상위 5개 단지를 살펴보면, 같은 구 안에서도 상반된 흐름이 뚜렷합니다. 1위 래미안첼리투스는 전월 대비 -20.75% 급락한 반면, 3위 용산푸르지오써밋은 +7.91% 상승했네요. 두 단지의 변동률 차이가 무려 28.66%p입니다.

순위	단지	매매가(억원)
1	래미안첼리투스	44.5
2	한남더힐	38
3	용산푸르지오써밋	30
4	한강맨션	27.5
5	한가람	25.9

순위	단지명	매매가	전월 대비
1	래미안첼리투스	44억 4,998만원	-20.75%
2	한남더힐	38억	-0.78%
3	용산푸르지오써밋	30억	+7.91%
4	한강맨션	27억 5,000만원	0.00%
5	한가람	25억 8,750만원	+2.27%

CAUTION

래미안첼리투스 -20.75%의 함정

고가 단지는 거래 건수가 적어 단일 매물이 시세를 크게 흔들 수 있습니다. 직전 거래가 고점 매물이었을 가능성이 높으며, 이번 하락이 추세 전환인지 일시적 조정인지는 2~3개월 추이를 더 지켜봐야 판단할 수 있네요.

 

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MOMENTUM RANKING

상승률 순위로 보면 풍경이 달라집니다

가격 순위와 모멘텀 순위는 별개입니다. 매매가 3위인 용산푸르지오써밋이 상승률 1위(+7.91%)를 차지했고, 매매가 1위 래미안첼리투스는 상승률 꼴찌네요. 실수요자라면 이 두 가지 순위를 반드시 구분해서 봐야 합니다.

순위	단지명	매매가	변동률
1	용산푸르지오써밋	30억	+7.91%
2	한가람	25억 8,750만원	+2.27%
3	한강맨션	27억 5,000만원	0.00%
4	한남더힐	38억	-0.78%
5	래미안첼리투스	44억 4,998만원	-20.75%

가격 순위

≠

모멘텀 순위

→

둘 다 확인

 

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SEOUL COMPARISON

서울 25개 구 속 용산구의 위치

용산구는 서울 전체에서 어떤 포지션일까요? 전세가율 40.7%, 매매 변동률 -2.27%로 버블차트의 좌하(보수 관망) 사분면에 위치합니다. 전세가율이 낮고 매매가도 하락세라는 뜻이네요.

같은 도심권인 종로구(전세가율 47.8%, +13.4%)와 비교하면 대조적입니다. 중구(43.7%, -7.22%)와는 하락세가 유사하지만, 용산구의 낙폭이 상대적으로 작습니다.

POSITION

용산구 = 보수 관망 구간

전세가율이 낮고(40.7%) 매매가도 소폭 하락(-2.27%) 중인 구간입니다. 갭투자보다는 자기자본 중심 매수, 혹은 전세 거주 후 관망하는 전략이 적합한 시장이에요. 서초구(31%, +8.57%)나 강남구(37.3%, +3.16%) 같은 동남권 대비 모멘텀이 아직 살아나지 않은 상태입니다.

순위	단지	갭투자 스코어
1	용산푸르지오써밋	32.6
2	한남더힐	31.2
3	래미안첼리투스	21.3
4	한가람	16.6
5	한강맨션	15.8

 

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SPOTLIGHT

핵심 단지 3곳, 각각 다른 시그널

UNIT 01

래미안첼리투스 — 44억 5천, 낙폭 경계

용산구 부동의 1위이지만 전월 대비 -20.75% 급락했습니다. 고가 단지 특성상 거래 1건이 시세를 크게 움직이는 구간이에요. "이 가격에 사도 될까?" 고민이라면 2~3개월 추가 추이 확인이 필수입니다.

UNIT 02

한남더힐 — 38억, 안정적 횡보

전월 대비 -0.78%로 사실상 보합 상태입니다. 한남동 입지 프리미엄이 가격을 지탱하고 있으며, 급등도 급락도 없는 안정 구간이네요. 장기 보유 관점에서 리스크가 가장 낮은 선택지입니다.

UNIT 03

용산푸르지오써밋 — 30억, 유일한 상승세

TOP 5 중 유일하게 의미 있는 상승(+7.91%)을 기록했습니다. 용산 정비창 개발과 GTX-A 호재에 따른 실수요 유입이 배경으로 보여요. 30억대 진입점으로 관심을 받는 단지입니다.

 

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LOCAL FACTORS

용산구, 왜 특별한가

용산구는 서울의 지리적 중심이자 개발 기대감이 가장 큰 지역 중 하나입니다. 실거주와 투자 판단에 영향을 주는 핵심 요소들을 정리했네요.

GTX-A 광역급행철도

정비창 대규모 개발

한강변 조망 프리미엄

교통 — 1호선, 4호선, 6호선, 경의중앙선, 신분당선 연장 예정. GTX-A 용산역은 수도권 30분 생활권의 핵심 거점입니다.

개발 호재 — 용산 정비창 부지 개발은 용산구 시세를 중장기적으로 견인할 최대 변수입니다. 국제업무지구, 공원, 주거 복합 개발이 예정되어 있네요.

생활 인프라 — 용산 아이파크몰, 이태원 상권, 국립중앙박물관, 용산가족공원 등 문화·편의시설이 풍부합니다. 다만 학군 면에서는 강남·서초 대비 약한 편이에요.

VERDICT

용산구 아파트 시장은 고가 단지 조정 + 중상위 단지 상승이라는 양극화 국면입니다. 평균 매매가 33억 1,750만원, 전월 대비 -2.27%라는 숫자에 속지 마세요. 래미안첼리투스의 -20.75%가 평균을 끌어내린 것이고, 용산푸르지오써밋은 +7.91% 오르고 있습니다.

전세가율 40.7%는 갭투자보다 자기자본 중심 시장임을 보여줍니다. 용산 정비창, GTX-A 등 중장기 호재가 남아있는 만큼, 개별 단지의 입지와 수혜 여부를 따져보는 것이 핵심이에요. "용산이니까 다 오른다"가 아니라, "어떤 단지가, 왜 오르는가"를 봐야 할 시점입니다.

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본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: KB부동산, 국토부 실거래가 (2026년 3월 기준). 실거래가는 신고 시점에 따라 변동될 수 있으며, 투자 판단은 반드시 전문가 상담과 현장 확인을 거쳐 진행하시기 바랍니다.

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