송파구 아파트 시세 — 잠실5단지 45억 돌파, 구축은 하락 중

REAL ESTATE INSIGHT · AREA GUIDE

송파구 아파트 시세 총정리
잠실5단지 +5.7% 급등, 구축 3곳은 역주행

평균 매매가 31억, 전세가율 37% — 같은 송파인데 방향이 완전히 갈렸습니다. 8개 주요 단지의 명암을 데이터로 짚어봅니다.

2026년 3월 23일 · KB부동산 시세 기준

CONTENTS

1. 송파구 핵심 지표 한눈에
2. 매매가 순위 — 잠실5단지의 독주
3. 상승률로 뒤집어 본 진짜 흐름
4. 서울 25개 구 속 송파의 위치
5. 주목할 단지 3선
6. 결론 — 누구에게 맞는 시장인가

 

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OVERVIEW

송파구 핵심 지표 한눈에

송파구 아파트 평균 매매가 31억 1,719만원, 전세가 10억 7,481만원. 전세가율이 37.2%까지 내려왔다는 건 매매가 상승 속도를 전세가가 전혀 따라잡지 못하고 있다는 뜻입니다. 8개 주요 단지 중 4곳 상승, 3곳 하락, 1곳 보합 — 같은 구 안에서도 온도차가 뚜렷하네요.

31.2억 평균 매매가

10.7억 평균 전세가

37.2% 전세가율

4:3:1 상승·하락·보합

KEY INSIGHT

전세가율 37.2% — 자금 부담 신호

서울 평균 전세가율(약 45%) 대비 확연히 낮습니다. 30억짜리 아파트를 산다면 전세 끼고도 약 19억의 갭이 필요하다는 의미예요. 실수요 진입 시 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.

송파구는 잠실을 중심으로 한 강남 생활권, 8호선·2호선·9호선 트리플 교통, 잠실 롯데월드·석촌호수 등 생활 인프라가 탄탄합니다. 여기에 잠실주공5단지 재건축이라는 초대형 호재까지 맞물리며 시세 양극화가 본격화되고 있네요.

 

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PRICE RANKING

매매가 순위 — 잠실5단지, 2위와 10억 격차

재건축 기대감이 고스란히 반영된 잠실주공5단지가 44억 7,750만원으로 압도적 1위입니다. 2위 리센츠(34억 4,000만원)와 무려 10억 3,750만원 격차. 한 달 만에 +5.73% 올랐으니, 금액으로 환산하면 한 달 새 약 2억 4,000만원이 붙은 셈이에요.

순위	단지	매매가(억원)
1	잠실주공5단지	44.78
2	리센츠	34.4
3	엘스	34
4	트리지움	32.55
5	헬리오시티	30.85
6	파크리오	29.8
7	더샵스타리버	23.5
8	파크하비오포르테	19.5

순위	단지명	매매가(KB시세)	전월 대비
1	잠실주공5단지	44억 7,750만원	+5.73%
2	리센츠	34억 4,000만원	-2.27%
3	엘스	34억	-2.86%
4	트리지움	32억 5,500만원	+1.72%
5	헬리오시티	30억 8,500만원	+1.82%
6	파크리오	29억 8,000만원	-1.62%
7	더샵스타리버	23억 5,000만원	+1.73%
8	파크하비오포르테	19억 5,000만원	0.00%

2~3위 리센츠·엘스는 34억대에서 엎치락뒤치락하고 있지만, 둘 다 전월 대비 하락세라는 점이 포인트입니다. 반면 4~5위 트리지움·헬리오시티는 상승 중이에요. 가격대가 높다고 반드시 더 오르는 게 아닙니다.

 

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MOMENTUM

상승률로 뒤집어 보면 — 순위가 완전히 바뀝니다

매매가 순위와 상승률 순위는 전혀 다른 풍경을 보여줍니다. 매매가 7위 더샵스타리버(+1.73%)가 매매가 2위 리센츠(-2.27%)를 상승률에서 크게 앞서네요. "비싼 곳이 더 오른다"는 공식이 지금 송파에선 통하지 않습니다.

잠실5단지 +5.73%

→

헬리오시티 +1.82%

→

더샵스타리버 +1.73%

→

파크하비오 0.00%

→

리센츠·엘스 -2~3%

순위	단지명	매매가	상승률
1	잠실주공5단지	44억 7,750만원	+5.73%
2	헬리오시티	30억 8,500만원	+1.82%
3	더샵스타리버	23억 5,000만원	+1.73%
4	트리지움	32억 5,500만원	+1.72%
5	파크하비오포르테	19억 5,000만원	0.00%

DATA POINT

구축 3총사(리센츠·엘스·파크리오) 동반 하락

잠실 구축 3개 단지가 나란히 -1.6%~-2.9% 하락했습니다. 재건축 기대감이 잠실주공5단지에 집중되면서, 같은 잠실이라도 구축 단지는 상대적 소외를 받는 모양새입니다. 단기 조정인지, 추세 전환의 시작인지 주시할 필요가 있어요.

 

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GAP INVESTMENT RADAR

서울 25개 구 속 송파의 위치 — 전세가율 × 매매변동률

송파구를 서울 전체 지도 위에 올려보겠습니다. 전세가율(X축)과 매매 변동률(Y축)을 기준으로 25개 구를 배치하면, 송파구는 전세가율 37.3%, 매매변동률 +1.82%로 좌상 영역(안정 성장)에 위치합니다.

37.3% 송파 전세가율

+1.82% 송파 매매변동률

같은 동남권인 서초구(31%, +8.57%)나 강남구(37.3%, +3.16%)와 비교하면, 송파는 전세가율은 비슷하되 상승 탄력은 상대적으로 낮은 편입니다. 반면 광진구(33%, +10.48%)나 관악구(44.3%, +12.9%) 같은 중저가 권역이 오히려 높은 상승률을 기록하고 있다는 점도 눈에 띄네요.

QUADRANT INSIGHT

송파구 = 안정 성장 영역(좌상 사분면)

전세가율이 낮고 매매가가 소폭 상승하는 구간입니다. 갭이 크기 때문에 갭투자보다는 실거주 매수에 적합한 시장이에요. 급등 기대보다는 안정적 자산 보유 관점으로 접근하는 것이 맞습니다.

순위	단지	갭투자 스코어
1	더샵스타리버	39
2	파크하비오포르테	27.5
3	헬리오시티	23.1
4	트리지움	21.2
5	리센츠	21.1
6	파크리오	20.5
7	엘스	19
8	잠실주공5단지	8.8

 

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SPOTLIGHT

주목할 단지 3선 — 급등, 대단지, 가성비

🔥 급등주

잠실주공5단지 — 44억 7,750만원 (+5.73%)

재건축 사업 속도에 시세가 즉각 반응하는 구간입니다. 한 달 만에 약 2억 4,000만원이 올랐어요. 재건축 일정과 조합 동향을 지속 모니터링해야 하는 단지입니다. 다만 이미 45억에 근접한 가격대이므로 진입 타이밍은 신중하게 판단하세요.

🏢 대단지 안정성

헬리오시티 — 30억 8,500만원 (+1.82%)

9,510세대 매머드 단지 프리미엄이 작동하고 있습니다. 30억대를 안착시키며 꾸준한 상승세를 유지 중이에요. 학군(잠실·송파 학원가), 교통(8호선 송파역), 커뮤니티 시설 등 실거주 만족도가 높은 단지로 평가됩니다.

💰 가성비 진입점

더샵스타리버 — 23억 5,000만원 (+1.73%)

송파구 주요 단지 중 가장 낮은 가격대이면서도 상승률은 헬리오시티와 거의 동일합니다. "송파에 살고 싶지만 30억은 부담"인 실수요자에게 현실적 대안이 되는 단지예요.

세 단지의 공통점은 각자의 강점이 명확하다는 겁니다. 재건축 프리미엄, 대단지 안정성, 가성비 진입점 — 투자 성향과 자금 여력에 따라 선택지가 달라지는 시장이에요.

 

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LIVING INFRA

송파구, 왜 이 가격을 유지하는가

송파구 아파트가 서울 TOP 3 시세를 유지하는 데는 이유가 있습니다.

🚇 2·8·9호선 트리플 교통

🎓 잠실·송파 학원가 밀집

🏞️ 석촌호수·올림픽공원 녹지 인프라

교통은 2호선(잠실역), 8호선(송파·잠실역), 9호선(석촌역) 트리플 노선이 잠실 일대를 관통합니다. 학군은 잠실·송파 학원가가 대치동에 이어 강남 2대 학원 밀집 지역으로 꼽히고요. 생활 면에서는 롯데월드몰·석촌호수·올림픽공원이 도보권에 있어 상업·문화·녹지가 한 번에 해결됩니다.

여기에 잠실 MICE 복합단지 개발, 위례선 연장 등 미래 개발 호재까지 겹쳐 있어 장기적 시세 하방 경직성이 강한 지역으로 평가됩니다.

 

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VERDICT

송파구 아파트 시장은 지금 이중 구조입니다.

재건축(잠실주공5단지)과 대단지 신축(헬리오시티·트리지움)이 상승을 이끌고, 잠실 구축 3총사(리센츠·엘스·파크리오)는 조정을 받고 있어요.

전세가율 37.2%는 서울에서도 낮은 편으로, 갭투자보다는 실거주 매수에 적합한 시장입니다. 자금 여력에 따라 진입 단지가 달라지겠지만, 어떤 단지를 고르든 매매가 변동률과 전세가율을 함께 비교하는 습관이 중요합니다.

"비싼 곳이 더 오른다"는 공식은 지금 송파에선 통하지 않습니다. 데이터가 보여주는 진짜 흐름을 읽으세요.

관련 단지 분석

은마아파트·리센츠

DATA SERIES

서울 68개 단지를 한 장의 버블차트에 올렸습니다. X축은 실투자금, Y축은 상승률 — 송파구 단지들은 어디에 찍혀 있을까요?

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본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: KB부동산 시세, 국토부 실거래가 (2026년 3월 기준). 실제 거래 시 최신 시세를 반드시 재확인하세요.

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