송파구 아파트 시세 TOP8, 1위와 8위 격차 25억의 진실

REAL ESTATE INSIGHT · AREA GUIDE

송파구 아파트 시세 총정리
1위와 8위, 25억 격차의 속사정

잠실주공5단지 홀로 +5.73% 급등, 나머지는 혼조세 — 같은 송파구인데 왜 이렇게 다를까요?

2026년 3월 23일 · 국토부 실거래가 기준

CONTENTS

1. 송파구 핵심 지표 한눈에
2. 매매가 순위 TOP 8 — 단지별 완전 비교
3. 상승률 랭킹 — 가격 순위와 정반대인 이유
4. 서울 25개 구 속 송파구의 위치
5. 핵심 단지 3곳 집중 분석
6. 실거주·투자 관점 결론

 

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OVERVIEW

송파구 아파트, 평균은 올랐지만 속사정은 복잡합니다

송파구 주요 8개 단지 평균 매매가 31억 1,719만원, 평균 전세가 10억 7,481만원. 전월 대비 구 평균 +0.53% 상승이지만, 이 숫자만 보면 오해하기 쉽네요. 8개 단지 중 3개가 마이너스를 기록했고, 잠실주공5단지의 +5.73% 급등이 평균을 끌어올린 구조이기 때문입니다.

31.2억 평균 매매가

10.7억 평균 전세가

37.2% 전세가율

25.3억 1위-8위 격차

KEY INSIGHT

전세가율 37.2% — 갭투자보다 실거주 시장

서울 25개 구 중 전세가율 하위권입니다. 매매가 대비 전세가가 낮다는 것은 실거주 목적의 자금 여력 있는 수요층이 중심이라는 의미이며, 갭투자로 진입하기엔 필요 자금이 큰 시장 구조네요.

송파구는 잠실 롯데월드·석촌호수를 중심으로 한 생활 인프라, 2·8·9호선 트리플 지하철 노선, 그리고 강남·강동 접근성까지 갖춘 서울 동남권의 핵심 주거지입니다. 특히 잠실 일대 재건축 이슈와 올림픽공원 인근 신축 단지들이 시장을 양분하고 있네요.

 

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PRICE RANKING

매매가 순위 TOP 8 — 같은 구 안에서 25억 격차

1위 잠실주공5단지 44억 7,750만원과 8위 파크하비오포르테 19억 5,000만원. 격차가 무려 25억 2,750만원입니다. 같은 송파구 안에서도 예산 20억대부터 45억대까지 선택지가 완전히 갈리네요.

순위	단지	매매가(억원)
1	잠실주공5단지	44.78
2	리센츠	34.4
3	엘스	34
4	트리지움	32.55
5	헬리오시티	30.85
6	파크리오	29.8
7	더샵스타리버	23.5
8	파크하비오포르테	19.5

순위	단지명	매매가	전월 대비
1	잠실주공5단지	44억 7,750만원	+5.73%
2	리센츠	34억 4,000만원	-2.27%
3	엘스	34억	-2.86%
4	트리지움	32억 5,500만원	+1.72%
5	헬리오시티	30억 8,500만원	+1.82%
6	파크리오	29억 8,000만원	-1.62%
7	더샵스타리버	23억 5,000만원	+1.73%
8	파크하비오포르테	19억 5,000만원	0.00%

눈에 띄는 점은 2·3위 리센츠와 엘스가 나란히 하락했다는 것입니다. 30억 중반대에서 매도 물량이 쌓이고 있다는 현지 중개사 의견도 있네요. 반면 4위 트리지움과 5위 헬리오시티는 꾸준히 오르고 있어, 30억 전후 가격대에서 뚜렷한 온도차가 감지됩니다.

 

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MOMENTUM

상승률 랭킹 — 비싼 단지가 많이 오르는 게 아닙니다

매매가 순위와 상승률 순위는 판이하게 다릅니다. 가격 5위인 헬리오시티가 상승률 2위(+1.82%), 가격 7위인 더샵스타리버가 상승률 3위(+1.73%)로 올라서네요. 가격이 상대적으로 낮은 단지에서 상승 탄력이 더 크다는 패턴이 이번 달에도 확인됩니다.

상승률 순위	단지명	매매가	변동률
1	잠실주공5단지	44억 7,750만원	+5.73%
2	헬리오시티	30억 8,500만원	+1.82%
3	더샵스타리버	23억 5,000만원	+1.73%
4	트리지움	32억 5,500만원	+1.72%
5	파크하비오포르테	19억 5,000만원	0.00%

DATA POINT

잠실주공5단지 +5.73%의 의미

한 달 만에 약 2억 4,300만원이 오른 셈입니다. 재건축 사업 진행 기대감이 가격에 선반영되고 있으며, 나머지 7개 단지 평균 상승률(+0.07%)과 비교하면 사실상 잠실주공5단지의 독주 장세입니다.

하위 가격대 19~24억

→

상승 탄력 +1.7%대

→

중간 가격대 30~35억

→

혼조세 -2.8~+1.8%

 

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MARKET POSITION

서울 25개 구 속 송파구는 어디에?

서울 전체 지도에서 송파구의 위치를 확인해 볼까요? 전세가율 37.3%, 매매 변동률 +1.82%로 동남권 강남·서초와 함께 '안정 성장' 영역에 위치합니다. 전세가율이 낮다는 것은 자기자본 비중이 큰 실수요자 중심이라는 뜻이네요.

ZONE ANALYSIS

동남권 4구(강남·서초·송파·강동) 비교

서초구(+8.57%)와 강남구(+3.16%)가 상승을 주도하는 가운데, 송파구는 +1.82%로 안정적 흐름입니다. 강동구(+1.91%)와 비슷한 수준이지만, 평균 매매가는 송파(30.9억)가 강동(20.5억)보다 10억 이상 높네요.

순위	단지	갭투자 스코어
1	더샵스타리버	39
2	파크하비오포르테	27.5
3	헬리오시티	23.1
4	트리지움	21.2
5	리센츠	21.1
6	파크리오	20.5
7	엘스	19
8	잠실주공5단지	8.8

 

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DEEP DIVE

핵심 단지 3곳 집중 분석

① 독주 주자

잠실주공5단지 — 44억 7,750만원 (+5.73%)

1978년 준공, 3,930세대의 대단지. 재건축 기대감이 가격 상승의 핵심 동력입니다. 잠실역 초역세권에 한강 조망까지 갖춘 입지는 재건축 후에도 프리미엄이 유지될 가능성이 높네요. 다만, 재건축 일정 지연 리스크는 항상 염두에 두어야 합니다.

② 하락 전환 주의

리센츠·엘스 — 34억대에서 나란히 -2%대 하락

리센츠(-2.27%)와 엘스(-2.86%)는 잠실 파크리오(-1.62%)와 함께 이번 달 하락을 기록한 3개 단지입니다. 30억 중반대 매물이 쌓이면서 가격 조정 국면에 진입한 모습이에요. 매수를 고려 중이라면 추가 하락 가능성도 체크해야 합니다.

③ 다크호스

헬리오시티 — 30억 8,500만원 (+1.82%)

2018년 준공, 9,510세대 메가 단지. 가격 순위 5위이지만 상승률은 2위입니다. 상대적으로 신축이고 대단지 인프라가 강점이에요. 송파구 입성을 고려하면서 40억대가 부담스러운 실수요자에게 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

44.8억 잠실주공5단지 +5.73%

34.4억 리센츠 -2.27%

30.9억 헬리오시티 +1.82%

 

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RISK CHECK

"이거 사도 괜찮을까?" — 체크리스트

송파구 매수를 고려하고 계신다면, 단지별로 상황이 완전히 다르다는 점을 꼭 기억하세요.

⚠️ RISK FACTORS

송파구 매수 전 반드시 확인할 3가지

1. 구 평균에 속지 마세요 — +0.53% 상승은 잠실주공5단지가 끌어올린 착시입니다. 나머지 7개 단지 평균은 +0.07%에 불과해요.

2. 하락 단지의 물량 확인 — 리센츠·엘스·파크리오 3개 단지 모두 하락 중입니다. 매물 적체 여부를 중개사에게 반드시 확인하세요.

3. 전세가율 37.2%의 의미 — 매매가 31억 기준 전세 보증금은 약 10.7억. 자기자본 20억 이상이 필요한 시장입니다.

 

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VERDICT

송파구 아파트 시장은 '잠실주공5단지 독주 + 나머지 혼조세'로 요약됩니다. 구 평균 +0.53% 상승이라는 숫자 뒤에는, 5%대 급등 1곳과 -2%대 하락 3곳이 숨어 있네요.

실거주 관점이라면 — 헬리오시티·트리지움처럼 꾸준히 오르면서 30억 전후로 접근 가능한 단지가 현실적 선택지입니다. 리센츠·엘스의 추가 조정을 기다리는 것도 전략이에요.

투자 관점이라면 — 전세가율 37.2%는 갭투자 진입이 쉽지 않은 구조입니다. 다만 잠실주공5단지의 재건축 모멘텀은 여전히 유효하며, 가격 하위 단지의 상승 탄력도 주목할 포인트네요.

송파구 내에서도 단지별 시세 흐름이 완전히 다릅니다. "송파구니까 다 오르겠지"가 아니라, 개별 단지의 방향성을 반드시 확인하고 결정하시길 바랍니다.

관련 단지 분석

리센츠

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본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가 (2026년 3월 기준). 실제 거래 시 최신 시세와 개별 매물 상태를 반드시 확인하세요.

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