잠실주공5단지 혼자 +5.7% 폭등, 송파구 시세 양극화

REAL ESTATE INSIGHT

송파구 아파트 시세 총정리
— 1위만 오르고 2·3위는 빠졌다

잠실주공5단지 +5.73% 독주, 리센츠·엘스는 오히려 하락. 전세가율 37%대 실거주 중심 시장의 민낯을 데이터로 해부합니다.

2026.03.23 · KB부동산 시세 기준 · 국토부 실거래가

CONTENTS

1. 송파구 시세 개요 — 평균은 올랐지만 속은 갈렸다
2. 매매가 순위 — 잠실주공5단지, 2위와 10억 격차
3. 상승률 순위 — 가격 순위와 완전히 다른 그림
4. 주목할 단지 3곳 — 상위권 명암
5. 서울 25개 구 속 송파구 포지션
6. 결론 — 재건축이 판을 가른다

 

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OVERVIEW

송파구 시세 개요 — 평균은 올랐지만 속은 갈렸다

송파구 아파트 평균 매매가 31억 1,719만원, 전월 대비 +0.53% 상승했습니다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 중 안정적인 중간 포지션이에요. 하지만 평균이라는 숫자 뒤에는 단지별 극심한 양극화가 숨어 있습니다.

31.2억 평균 매매가

10.7억 평균 전세가

37.2% 전세가율

+0.53% 전월 대비

KEY INSIGHT

전세가율 37.2%가 의미하는 것

매매가 31억짜리 아파트의 전세가 약 11억 수준이라는 뜻입니다. 갭이 20억 이상 벌어져 있어 갭투자 진입 장벽이 매우 높은 실거주 중심 시장이에요. 투자 목적이라면 자기자본 부담을 반드시 먼저 계산해 보셔야 합니다.

송파구는 잠실 일대 재건축 기대감, 잠실역·석촌호수 생활권, 송파구청·올림픽공원 등 생활 인프라가 탄탄합니다. 학군은 잠실·가락 일대 학원가가 잘 형성되어 있고, 8호선·2호선·9호선 트리플 역세권 단지가 많아 교통 접근성도 우수하네요.

 

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PRICE RANKING

매매가 순위 — 잠실주공5단지, 2위와 10억 격차

잠실주공5단지가 44억 7,750만원으로 압도적 1위입니다. 2위 리센츠(34억 4,000만원)와 무려 10억 3,750만원 차이가 나네요. 재건축 프리미엄이 가격에 직접 반영되고 있는 겁니다.

순위	단지	매매가(억원)
1	잠실주공5단지	44.78
2	리센츠	34.4
3	엘스	34
4	트리지움	32.55
5	헬리오시티	30.85
6	파크리오	29.8
7	더샵스타리버	23.5
8	파크하비오포르테	19.5

2~6위는 29억~34억대에 촘촘하게 몰려 있어요. 리센츠·엘스·트리지움·헬리오시티·파크리오까지 5억 이내 간격으로 밀집해 있어, 한두 건의 거래만으로 순위가 바뀔 수 있는 구간입니다.

순위	단지명	매매가	전월 대비
1	잠실주공5단지	44억 7,750만원	+5.73%
2	리센츠	34억 4,000만원	-2.27%
3	엘스	34억	-2.86%
4	트리지움	32억 5,500만원	+1.72%
5	헬리오시티	30억 8,500만원	+1.82%
6	파크리오	29억 8,000만원	-1.62%
7	더샵스타리버	23억 5,000만원	+1.73%
8	파크하비오포르테	19억 5,000만원	0.00%

DATA POINT

1위와 8위의 격차: 25억 2,750만원

잠실주공5단지(44.8억)와 파크하비오포르테(19.5억) 사이에 2배 이상 가격 차이가 있습니다. 같은 송파구라도 단지에 따라 완전히 다른 시장이라는 점을 기억하세요.

 

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MOMENTUM

상승률 순위 — 가격 순위와 완전히 다른 그림

매매가 1위 잠실주공5단지가 상승률에서도 +5.73%로 압도적 1위입니다. 하지만 그 아래를 보면 이야기가 달라지네요.

잠실주공5단지 +5.73%

→

헬리오·더샵·트리지움 +1.7~1.8%

→

파크하비오 0.00%

→

리센츠·엘스·파크리오 -1.6~-2.9%

가격 상위권인 리센츠(-2.27%), 엘스(-2.86%), 파크리오(-1.62%)가 모두 마이너스라는 점이 핵심입니다. 비싸다고 더 오르는 게 아니에요. 재건축·입지 모멘텀이 있는 단지만 선별적으로 상승하는 장세입니다.

+5.73% 잠실주공5단지 (1위)

-2.86% 엘스 (최하위)

2~4위인 헬리오시티(+1.82%), 더샵스타리버(+1.73%), 트리지움(+1.72%)은 +1.7~1.8%대로 거의 동일한 회복 속도를 보이고 있어요. 이 세 단지가 "적당히 오르는 중간 그룹"을 형성하고 있습니다.

 

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SPOTLIGHT

주목할 단지 3곳 — 상위권 명암이 갈린다

RISING

잠실주공5단지 — 44억 7,750만원 (+5.73%)

재건축 사업 속도가 가격에 직접 반영되는 구간입니다. 단 한 달 만에 +2억 4,300만원이 올랐어요. 송파구를 넘어 서울 재건축 시장의 바로미터 역할을 하고 있습니다. 다만 44억대 진입으로 추격 매수 시 리스크도 커졌다는 점은 유의하세요.

FALLING

리센츠·엘스 — 잠실 대장주 자리를 완전히 내주다

리센츠(-2.27%, 34억 4,000만원)와 엘스(-2.86%, 34억)가 나란히 하락했습니다. 한때 잠실의 얼굴이었지만, 주공5단지 재건축에 관심이 집중되면서 상대적 소외가 가격에 반영되고 있어요.

STEADY

헬리오시티 — 30억 8,500만원 (+1.82%)

9,510세대 대단지 특유의 거래 유동성이 강점입니다. 조용히 +1.82% 반등하며 안정적인 흐름을 보이고 있어요. 송파구에서 실거주와 투자 모두 고려할 수 있는 밸런스형 단지로 평가됩니다.

 

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MACRO VIEW

서울 25개 구 속 송파구 포지션

서울 전체에서 송파구는 어떤 위치에 있을까요? 전세가율 37.3%, 매매 변동률 +1.82%로 동남권(강남·서초·강동) 클러스터 안에 위치합니다. 전세가율이 낮고 매매가가 높은, 전형적인 강남권 특성이에요.

같은 동남권 내에서 비교하면, 서초구(+8.57%)와 강남구(+3.16%)에 비해 송파구(+1.82%)의 상승 속도는 느린 편입니다. 다만 이는 평균 매매가 30.9억으로 진입 장벽이 상대적으로 낮은 데서 오는 안정성이기도 해요.

POSITION MAP

송파구 = 좌상 사분면 (안정 성장)

전세가율이 낮고(37.3%) 매매는 소폭 상승(+1.82%)하는 "안정 성장" 구간에 위치합니다. 갭투자보다는 실거주 기반의 자산 증식에 적합한 시장이에요. 참고로 가장 공격적인 포지션은 종로구(전세가율 47.8%, +13.4%)와 관악구(44.3%, +12.9%)입니다.

순위	단지	갭투자 스코어
1	더샵스타리버	39
2	파크하비오포르테	27.5
3	헬리오시티	23.1
4	트리지움	21.2
5	리센츠	21.1
6	파크리오	20.5
7	엘스	19
8	잠실주공5단지	8.8

 

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VERDICT — 송파구, 재건축이 판을 가른다

송파구 아파트 시장의 핵심은 재건축 모멘텀 유무입니다. 잠실주공5단지 혼자 +5.73% 오르는 동안, 가격 2·3위 단지는 오히려 2~3%씩 빠졌어요. "송파구니까 다 오른다"는 공식은 이미 깨졌습니다.

전세가율 37.2%는 자기자본 20억 이상을 감당할 수 있는 실거주자 중심 시장이라는 뜻이기도 합니다. 송파구를 검토하신다면 단지별 재건축 사업 진행 단계와 전세가율 추이를 함께 비교해 보시길 권합니다.

특히 리센츠·엘스 같은 기존 강자의 하락이 일시적 조정인지, 구조적 전환인지는 향후 2~3개월 추이를 더 지켜볼 필요가 있어요.

관련 단지 분석

리센츠

DATA SERIES

서울 68개 단지를 한 장의 버블차트에 올렸습니다. X축은 실투자금, Y축은 상승률 — 송파구 단지들은 어디에 찍혀 있을까요?

→ 송파구 포함 서울 전체 갭투자 레이더 보기

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본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: KB부동산 시세, 국토부 실거래가 (2026년 3월 기준). 실제 거래 시 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 병행하세요.

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