REAL ESTATE INSIGHT
공덕자이, 8개월 만에 4.3억 올랐는데
전세가율은 왜 35%대로 추락했을까
마포구 주요 단지 중 매매가 4위·전세가율 최저 — 가격 메리트인가, 경고 시그널인가
2026.03.21 · 국토부 실거래가 기준
공덕자이 매매가가 22억 5,000만원을 찍으며 8개월 새 23.3% 급등했습니다. 그런데 전세가는 8억 원에서 꿈쩍도 않네요. 매매가만 치솟고 전세가는 멈춘 이 괴리, 매수 전 반드시 짚어봐야 할 포인트를 정리했습니다.
CONTENTS
- 단지 개요 — 더블 역세권의 실체
- 매매 시세 — 8개월 4.3억 상승의 궤적
- 전세가율 급락 — 42% → 35%, 무슨 의미?
- 마포구 4대 단지 비교 — 공덕자이의 포지션
- 매수 체크리스트 — 사도 되는 타이밍인가
OVERVIEW
애오개 2분·아현 7분, 더블 역세권 입지
공덕자이는 애오개역 도보 2분, 아현역 도보 7분의 더블 역세권 단지입니다. 서울소의초등학교까지 도보 4분 거리로 학군 접근성도 갖추고 있네요.
| 22.5억 매매가 |
8억 전세가 |
35.6% 전세가율 |
도보 2분 애오개역 |
광화문·여의도 양방향 출퇴근이 가능한 직주근접 입지가 핵심 강점입니다. 이 위치적 프리미엄이 최근 매매가 상승의 근본 동력이 되고 있습니다.
PRICE TREND
8개월간 4억 3,000만원 상승 — 계단식 우상향
2025년 6월 18억 2,500만원이던 공덕자이 매매가는 2026년 2월 22억 5,000만원까지 올랐습니다. 8개월간 4억 3,000만원(23.3%) 상승한 셈이네요.
특히 2025년 10월 21억 돌파 이후에는 월 3,000만~5,000만원씩 꾸준히 계단식 상승을 이어가고 있습니다. 급등 후 조정 없이 점진적으로 올라가는 패턴이에요.
| 구간 | 시작가 | 종료가 | 변동 |
|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 22억 | 22.5억 | +2.27% |
| 최근 4개월 | 21억 | 22.5억 | +7.14% |
| 최근 8개월 | 18.25억 | 22.5억 | +23.3% |
CHECK POINT
전월 대비 +5,000만원 상승 지속
최근 1개월 +2.27% 상승으로 모멘텀이 유지되고 있습니다. 다만 8개월간 23% 급등 뒤 숨 고르기 구간 진입 가능성도 열어두세요.
RISK SIGNAL
전세가율 42% → 35.6%, 6개월째 횡보의 의미
문제는 전세가입니다. 2025년 9월 8억 원에 도달한 이후 6개월째 7억 6,000만~8억 원 박스권에 갇혀 있어요. 매매가만 4억 넘게 오르는 동안 전세가는 제자리인 셈입니다.
|
2025.06
전세가율 42.2% |
→ | 2025.10 37.4% |
→ | 2026.02 35.6% |
전세가율이 42.2%에서 35.6%로 6.6%p 하락했다는 건, 같은 전세 보증금으로 커버할 수 있는 매매가 비율이 줄었다는 뜻입니다.
LEVERAGE WARNING
전세 레버리지 매수, 자기자본 14.5억 필요
매매가 22.5억 − 전세가 8억 = 갭 14.5억. 전세가율 35.6%는 마포구 주요 단지 중 최저 수준입니다. 전세 끼고 매수할 경우 자기자본 부담이 상당히 큰 구조예요.
| 월 | 매매가 | 전세가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 18.25억 | 7.7억 | 42.2% |
| 2025.08 | 19.5억 | 7.7억 | 39.5% |
| 2025.09 | 19.7억 | 8억 | 40.6% |
| 2025.10 | 21억 | 7.85억 | 37.4% |
| 2025.12 | 21.7억 | 7.67억 | 35.3% |
| 2026.01 | 22억 | 8억 | 36.4% |
| 2026.02 | 22.5억 | 8억 | 35.6% |
COMPARISON
마포구 4대 단지 — 공덕자이는 어디쯤?
마포구 주요 4개 단지를 놓고 보면 공덕자이는 매매가 기준 4위입니다. 1위 래미안마포리버웰(29.85억)과는 무려 7억 3,500만원 차이가 나네요.
| 순위 | 단지명 | 매매가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|
| 1위 | 래미안마포리버웰 | 29.85억 | 39.5% |
| 2위 | 래미안프루지오 | 25.7억 | 36.7% |
| 3위 | 마포프레스티지자이 | 24억 | 37.5% |
| 4위 | 공덕자이 | 22.5억 | 35.6% |
PRICE GAP
2위 대비 3.2억 저렴 — 가격 메리트 or 이유 있는 할인?
래미안프루지오 대비 3억 2,000만원, 마포프레스티지자이 대비 1억 5,000만원 저렴합니다. 비슷한 역세권 입지를 고려하면 상대적 가격 메리트가 존재하는 구간이에요.
KEY POINT
전세가율 35.6% — 4개 단지 중 최저
래미안마포리버웰(39.5%)보다 약 4%p 낮습니다. 매매가 대비 전세 수요가 상대적으로 약하다는 의미일 수 있으니, 전세 놓을 계획이라면 공실 리스크도 체크해보세요.
CHECKLIST
공덕자이 매수 전, 5가지 핵심 체크리스트
지금까지의 데이터를 종합해, 공덕자이 매수를 고려할 때 반드시 확인해야 할 포인트를 정리했습니다.
✓ CHECK 1 — 상승 모멘텀
8개월 +23.3% 상승, 아직 유효한가
월 3,000만~5,000만원씩 계단식 상승 중입니다. 다만 8개월 연속 상승 후 조정 가능성을 감안해, 단기 매매차익보다 2~3년 실거주 관점에서 판단하세요.
✓ CHECK 2 — 자기자본 여력
전세 갭 14.5억, 감당 가능한가
전세가율 35.6%로 갭이 큽니다. 대출 규제까지 고려하면 실질 필요 자기자본은 10억 이상으로 추산됩니다. 자금 계획을 면밀히 세워야 해요.
✓ CHECK 3 — 마포구 내 포지션
4위 저가 메리트, 갭 좁혀질 수 있는가
2~3위 단지와의 가격 갭(1.5억~3.2억)이 좁혀지면 추가 상승 여력이 있습니다. 반대로 격차가 고착되면 구조적 할인 구간일 수 있어요.
✓ CHECK 4 — 전세 수요
전세가 6개월째 횡보, 임대 수요 확인
전세가가 8억 선에서 멈춘 이유를 파악하세요. 주변 신축 공급이나 전세 선호도 변화가 원인이라면 향후 전세가 반등이 제한적일 수 있습니다.
✓ CHECK 5 — 직주근접 프리미엄
광화문·여의도 출퇴근 실수요가 핵심
이 단지의 최대 강점은 입지입니다. 직주근접 실수요자라면 가격 방어력이 높지만, 투자 목적이라면 낮은 전세가율이 부담 요소가 됩니다.
VERDICT
공덕자이는 더블 역세권 + 마포구 내 상대적 저가라는 매력적인 포지션에 있습니다. 광화문·여의도 출퇴근 실수요자에게는 여전히 유효한 선택지예요.
다만 전세가율 35.6%(마포구 최저)와 8개월 23% 급등이라는 두 가지 시그널은 동시에 읽어야 합니다. 실거주 2~3년 이상 계획이 있고, 자기자본 여력이 충분하다면 현재 가격대에서 진입을 검토해볼 만합니다. 단기 시세차익을 기대한 레버리지 매수라면 한 발 물러서 전세가율 반등 시점을 지켜보는 것이 안전합니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가
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