금천구 전세 -21% vs 은평구 +20%, 서울 체온 격차

REAL ESTATE INSIGHT · S2 매매-전세 온도차

서울 25개 구의 체온이
이렇게까지 다를 수 있습니다

금천구 전세 -21%, 은평구 전세 +20% — 같은 서울인데 체감 42도 차이. 매매와 전세가 완전히 다른 방향으로 달리는 구가 속출하고 있습니다.

2026.03.21 · 국토부 실거래가 기준 · 서울 25개 구 세대수 가중평균

CONTENTS

1. OVERVIEW — 서울, 왜 같은 도시가 아닌 것처럼 느껴지나
2. 버블차트로 보는 25개 구 포지셔닝
3. 사분면별 빠른 요약
4. TOP 5 — 가장 뜨겁고 위험한 구 상세 분석
5. 리스크 & 기회 포인트
6. 다음 달 전망 + 시리즈 안내

 

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01 OVERVIEW

같은 서울인데, 금천구와 은평구의 전세 격차가 42%p

금천구 전세가 -21.4% 폭락하는 동안, 불과 직선거리 20km 떨어진 은평구 전세는 +19.7% 폭등했습니다. 매매는 둘 다 올랐는데, 전세만 정반대로 움직인 겁니다. 서울이라는 한 도시 안에서 전세 방향이 이렇게 갈린 적이 최근 드물었네요.

더 흥미로운 건 이른바 '강남 3구'의 체온입니다. 강남·서초·송파 모두 매매는 올랐지만 전세는 제자리이거나 하락했습니다. 매매 열기와 전세 냉기가 공존하는, 전형적인 '투기 과열' 시그널이 감지되고 있는 거죠.

+3.0% 서울 평균 매매 변동률

-2.6% 서울 평균 전세 변동률

20개 구 매매 상승 (80%)

15개 구 전세 하락 (60%)

서울 전체를 놓고 보면, 매매는 평균 +3.0% 상승했지만 전세는 평균 -2.6% 하락했습니다. 방향 자체가 어긋나 있다는 뜻이에요. 25개 구 중 20개가 매매 상승인 반면, 전세는 15개 구가 하락입니다. 이 '5.6%p의 온도차'가 어디서 어떻게 벌어지고 있는지, 차트로 한눈에 살펴보겠습니다.

 

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02 CHART ANALYSIS

버블차트로 보는 25개 구의 온도 포지셔닝

아래 버블차트에서 X축은 매매 변동률, Y축은 전세 변동률입니다. 버블 크기는 전세가율(클수록 전세 비중 높음), 위치가 대각선 위면 전세가 매매보다 더 뜨겁고, 아래면 매매가 더 뜨거운 구입니다.

HOW TO READ

차트 읽는 법 — 30초 가이드

우상단(초록) = 매매↑ 전세↑ 동반 상승, 시장 과열 구간
좌상단(파랑) = 매매↓ 전세↑ 실수요 쏠림, 갭 축소 구간
우하단(빨강) = 매매↑ 전세↓ 투기 과열, 갭 확대 경고
좌하단(노랑) = 매매↓ 전세↓ 동반 하락, 냉각 구간
보라색 대각선 위 = 전세가 매매보다 더 뜨거움

▲ 목업 차트 — 실제 데이터 차트는 아래에서 확인하세요

 

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03 QUADRANT SUMMARY

사분면별 빠른 요약 — 4가지 체온 유형

우상단 · 동반 상승 🔥

매매↑ 전세↑ — 시장 전체가 뜨겁다

대표: 종로구(매매 +13.4%, 전세 +11.0%), 은평구(+3.2%, +19.7%), 영등포구(+2.7%, +9.0%)
기타: 강서구, 강동구, 서대문구

좌상단 · 전세 쏠림 💧

매매↓ 전세↑ — 실수요만 뜨거운 역전 구간

대표: 중구(매매 -7.2%, 전세 +13.2%), 용산구(-2.3%, +5.9%)
매매는 빠지는데 전세는 오르는 희귀한 패턴. 갭 축소로 갭투자 매력은 떨어지지만, 실거주 수요는 견고하다는 의미입니다.

우하단 · 투기 과열 ⚠️

매매↑ 전세↓ — 가장 경계해야 할 구간

대표: 금천구(매매 +5.6%, 전세 -21.4%), 광진구(+10.5%, -10.8%), 성북구(+4.7%, -18.1%)
기타: 관악구, 서초구, 마포구, 구로구, 강남구, 노원구, 동대문구 등 14개 구가 이 사분면에 몰려 있습니다.

좌하단 · 동반 냉각 ❄️

매매↓ 전세↓ — 시장 전체가 식었다

대표: 도봉구(매매 -5.9%, 전세 -4.9%), 중랑구(-2.7%, -13.0%)
기타: 동작구(-0.3%, -2.9%). 단 3개 구만 해당되어 서울 전체가 냉각 국면은 아닌 것으로 판단됩니다.

핵심 시사점: 25개 구 중 14개(56%)가 '우하단 투기 과열' 구간에 위치합니다. 매매는 오르는데 전세는 빠지는 구가 절반 이상이라는 건, 서울 부동산 상승이 실수요보다 투자 수요에 기대고 있을 가능성을 시사하네요.

 

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04 TOP 5 DEEP DIVE

가장 뜨겁고, 가장 위험한 구 5곳

온도차가 극단적이거나 시장에 시사점이 큰 5개 구를 골라 상세 분석합니다.

 

🔴 TOP 1 · 서남권

금천구 — 온도차 27.0%p, 서울 최대 괴리

+5.58% 매매 변동률

-21.41% 전세 변동률

RISK SIGNAL

매매-전세 괴리 27.0%p — 서울 1위

매매가는 완만하게 오르고 있지만, 전세가는 -21.4%로 서울 25개 구 중 낙폭 1위입니다. 전세가율 52.0%로 서울에서 두 번째로 높은 수준인데, 전세가 이 속도로 빠지면 역전세 리스크가 현실화될 수 있습니다. 매매 상승이 실수요가 아닌 투자 수요에 기반한 것이라면, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

 

🟢 TOP 2 · 도심권

종로구 — 매매·전세 동반 과열 1위

+13.4% 매매 변동률 서울 1위

+11.0% 전세 변동률 서울 3위

47.8% 전세가율

HOT SIGNAL

매매·전세 동반 두 자릿수 상승 — 유일한 구

종로구는 서울에서 유일하게 매매와 전세 모두 두 자릿수 상승을 기록한 구입니다. 매매-전세 온도차가 2.4%p에 불과해 가장 균형 잡힌 상승을 보여주고 있어요. 실수요와 투자 수요가 함께 들어오는 건강한 과열 신호로 읽을 수 있지만, 상승 속도가 빠른 만큼 단기 고점 리스크도 존재합니다.

 

🔵 TOP 3 · 서북권

은평구 — 전세만 +19.7% 폭등, 매매는 +3.2%

+3.2% 매매 변동률

+19.66% 전세 변동률 서울 1위

DEMAND SIGNAL

전세 상승률 서울 1위 — 실수요 쏠림 극심

전세가율이 51.6%로 높은 편인데, 전세가 +19.7%로 서울 최고 상승률입니다. 매매 대비 전세가 압도적으로 빠르게 오르고 있어요. 이는 매수 대신 전세를 택하는 실수요자가 몰리고 있다는 의미입니다. 전세가율이 더 높아지면 갭투자 진입 여지가 줄어들 수 있으니, 은평구를 주시하는 투자자라면 타이밍 판단이 중요합니다.

 

🟣 TOP 4 · 도심권

중구 — 매매 -7.2%인데 전세 +13.2%, 완전 역전

-7.22% 매매 변동률 서울 최저

+13.21% 전세 변동률 서울 2위

20.4%p 역방향 괴리

ANOMALY

매매 최대 하락 + 전세 2위 상승 = 서울에서 가장 이상한 구

매매가 서울 25개 구 중 가장 많이 빠졌는데, 전세는 두 번째로 많이 올랐습니다. 매수세는 빠지는데 전세 실수요는 몰리는 극단적 역전 현상이에요. 이런 패턴은 보통 매매가 바닥에 가까워지고 있다는 신호이거나, 반대로 매매가 추가 하락할 수 있다는 경고입니다. 중구 특유의 오피스텔·소형 평수 비중이 높은 구조적 특성도 감안해야 합니다.

 

🔴 TOP 5 · 동북권

광진구 — 매매 +10.5%인데 전세 -10.8%

+10.48% 매매 변동률 서울 3위

-10.77% 전세 변동률

33.0% 전세가율 서울 최저 수준

WARNING

매매-전세 괴리 21.3%p — 전세가율도 33%로 최저

매매는 서울 3위 상승률을 기록했지만 전세는 -10.8% 하락했습니다. 전세가율 33.0%는 서울 25개 구 중 가장 낮은 수준이에요. 이는 갭투자 시 필요한 자기자본 비율이 매우 높다는 뜻이며, 매매 상승이 고가 아파트 중심의 제한적 거래에 의한 것일 가능성을 시사합니다.

 

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05 RISK & OPPORTUNITY

이번 데이터에서 읽어야 할 3가지 시그널

🚨 RISK 1

14개 구가 '투기 과열' 구간 — 과반수 경고

매매↑ 전세↓인 우하단에 25개 구 중 14개가 몰려 있습니다. 특히 금천(-21.4%), 성북(-18.1%), 구로(-17.6%)는 전세 낙폭이 심각한 수준이에요. 역전세 리스크가 현실화되면 매매가에도 하방 압력이 가해질 수 있습니다.

⚡ RISK 2

강남 3구 — 매매는 올랐지만 전세는 약세

강남(+3.2%, -4.4%), 서초(+8.6%, +0.6%), 송파(+1.8%, -0.2%) 모두 전세가 매매를 따라가지 못하고 있습니다. 강남 3구 평균 전세가율 35.2%는 서울 평균(42.9%) 대비 크게 낮아, 갭이 벌어지는 추세입니다.

💡 OPPORTUNITY

전세 강세 구간 — 실수요 기반 안정 시장

은평(+19.7%), 중구(+13.2%), 종로(+11.0%), 영등포(+9.0%) 등 전세 강세 구간은 실수요 기반의 안정적 시장으로 읽힙니다. 특히 전세가율이 높으면서 전세 상승 중인 구는 갭투자 진입이 어려워지는 대신, 실거주 목적의 매수 안정성이 높아지는 구간입니다.

 

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06 OUTLOOK

다음 달 주목 포인트

이번 달 데이터의 가장 큰 메시지는 명확합니다. 서울 부동산은 '한 도시'가 아니라 '25개 시장'이라는 것이에요.

금천·성북·구로 전세 급락 → 역전세 모니터링

→

광진·관악·마포 매매 고점 리스크 점검

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은평·중구·종로 전세 강세 → 갭 축소 추이

다음 달 리포트에서는 ①전세 급락 구의 역전세 실현 여부, ②종로·관악의 매매 과열 지속성, ③강남 3구 전세 반등 가능성을 중점 추적할 예정입니다.

📊 SERIES INFO

매매-전세 온도차 리포트 — 격주 시리즈

이 리포트는 격주로 업데이트되는 S2 매매-전세 온도차 시리즈입니다. 국토부 실거래가 데이터를 기반으로 서울 25개 구의 매매·전세 온도를 측정하고 있어요.

궁금한 구가 있으신가요? 댓글로 분석을 원하는 구를 알려주시면 다음 회차에서 심층 분석해드리겠습니다. 🙌

함께 보면 좋은 시리즈: S1 갭투자 레이더 | S3 전세 리스크 맵

 

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APPENDIX

서울 25개 구 전체 데이터

매매 변동률 기준 내림차순 정렬

구	매매(%)	전세(%)	전세가율
종로구	+13.4	+11.0	47.8%
관악구	+12.9	+0.4	44.3%
광진구	+10.5	-10.8	33.0%
서초구	+8.6	+0.6	31.0%
마포구	+6.2	-2.5	37.3%
금천구	+5.6	-21.4	52.0%
구로구	+4.8	-17.6	46.5%
성북구	+4.7	-18.1	47.3%
강서구	+4.5	+4.2	45.7%
은평구	+3.2	+19.7	51.6%
강남구	+3.2	-4.4	37.3%
영등포구	+2.7	+9.0	45.3%
노원구	+2.6	-13.6	48.8%
동대문구	+2.5	-11.5	35.8%
강동구	+1.9	+6.6	39.7%
강북구	+1.9	-8.5	55.3%
양천구	+1.9	-2.8	30.0%
송파구	+1.8	-0.2	37.3%
성동구	+1.0	-5.5	34.0%
서대문구	+0.2	+2.5	50.3%
동작구	-0.3	-2.9	47.7%
용산구	-2.3	+5.9	40.7%
중랑구	-2.7	-13.0	37.3%
도봉구	-5.9	-4.9	48.4%
중구	-7.2	+13.2	43.7%

 

VERDICT

서울 매매-전세 온도차의 핵심은 "56%의 구가 투기 과열 구간"이라는 사실입니다. 매매는 오르는데 전세가 빠지는 패턴이 과반을 넘었다는 건, 이 상승장의 기반이 탄탄하지 않을 수 있다는 경고입니다. 특히 금천·성북·구로 등 전세 급락 구는 역전세 리스크를, 광진·관악 등 매매 급등 구는 단기 고점 리스크를 안고 있습니다. 반면 종로·은평·영등포처럼 매매와 전세가 함께 움직이는 구는 상대적으로 안정적인 흐름을 보여주고 있네요. 지금 서울 부동산은 '평균'이 의미 없는 시장입니다. 구 단위, 아니 단지 단위로 체온을 재야 할 때입니다.

본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가(2026년 3월 기준, 서울 25개 구 세대수 가중평균). 개별 단지의 상황은 구 평균과 다를 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 개별 실거래 데이터를 확인하시기 바랍니다.

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