REAL ESTATE INSIGHT · S3 전세 리스크 맵
서울 25개 구 전부 '안전' —
매매가 15%만 빠지면 4곳이 깡통전세
전세가율 × 전세변동률로 읽는 서울 25개 구 리스크 좌표, 스트레스 테스트 3단계까지
2026.03.21 · 국토부 실거래가 기준 · 격주 업데이트 시리즈
CONTENTS
- 현재 리스크 맵 — 25개 구 전수 스캔
- 사분면 해석 — 위험 가속 vs 투자 매력
- 전세가율 TOP 5 구 상세 분석
- 스트레스 테스트 — 매매가 -5% / -10% / -15%
- 세입자 체크리스트 & 시리즈 안내
OVERVIEW
강북구 55.3%, 서초구 31% — 같은 서울인데 전세 위험도가 2배
2022년 전세사기 피해단지의 68%가 전세가율 70% 이상 구간이었습니다. 지금 서울 25개 구는 전부 70% 미만 — 표면적으로 '안전'이네요. 그런데 매매가가 15%만 조정되면 삼각산아이원(85.1%), 벽산5단지(75.6%), 더샵스타리버(75.1%), 북한산아이파크(70.5%) 4개 단지가 HUG 보증 한계선을 넘깁니다.
강북구 전세가율 55.3%와 서초구 31.0% 사이에는 24.3%p의 격차가 존재합니다. 같은 서울이지만 전세 리스크 지형은 완전히 다른 세계예요. 이번 분석에서 25개 구의 좌표를 찍고, 스트레스 테스트 3단계로 '진짜 안전한 구'와 '겉만 안전한 구'를 구분해 봤습니다.
| 41.1% 25개 구 평균 전세가율 |
15개 안전 등급 |
10개 양호 등급 |
0개 주의·위험 등급 |
RISK MAP
서울 25개 구 전세 리스크 맵
아래 차트에서 오른쪽으로 갈수록 전세가율이 높아 깡통전세 위험이 커지고, 위로 갈수록 전세가가 오르는 중이라 리스크가 가속되는 구간입니다. 버블 크기는 평균 전세금(억)을 나타냅니다.
▲ 목업 차트 — 실제 25개 구 배치 이미지는 아래에서 확인하세요
QUADRANT ANALYSIS
사분면별 핵심 요약
리스크 맵의 X축 중심은 전세가율 평균(41.1%), Y축 중심은 변동률 0%입니다. 각 사분면의 의미를 빠르게 짚어볼게요.
우상 — 위험 가속 🚨
전세가율↑ + 전세가↑ = 깡통전세 임박
전세가율이 높은데 전세가까지 오르는 구간입니다. 현재 강북구(55.3%, -8.5%)가 전세가율 1위지만 전세가가 하락 중이라 이 사분면에는 해당하지 않습니다. 대신 은평구(51.6%, +19.7%)가 전세가율 50%대에서 전세가가 급등 중이라 가장 주시해야 할 위치예요.
좌상 — 정상화 중 ✅
전세가율↓ + 전세가↑ = 건전한 회복
매매가 대비 전세가율이 낮으면서 전세가가 상승하는 건전한 흐름입니다. 종로구(47.8%, +11.0%), 중구(43.7%, +13.2%), 영등포구(45.3%, +9.0%)가 이 구간에 위치해요. 용산구(40.7%, +5.9%), 강동구(39.7%, +6.6%), 서초구(31.0%, +0.6%)도 안정적인 정상화 흐름을 보이고 있습니다.
우하 — 안정화 중 ⚡
전세가율↑ + 전세가↓ = 리스크 해소 중
전세가율은 높지만 전세가가 하락하면서 리스크가 줄어드는 구간입니다. 강북구(55.3%, -8.5%), 금천구(52.0%, -21.4%), 노원구(48.8%, -13.6%)가 대표적이에요. 성북구(-18.1%), 구로구(-17.6%)도 전세가 하락으로 안정화가 진행 중입니다.
좌하 — 투자 매력 💎
전세가율↓ + 전세가↓ = 갭 확대
전세가율이 낮고 전세가도 하락 중이라 매매-전세 갭이 벌어지는 구간입니다. 강남구(37.3%, -4.4%), 마포구(37.3%, -2.5%), 성동구(34.0%, -5.5%)가 해당돼요. 송파구(-0.2%), 광진구(-10.8%), 양천구(-2.8%)도 갭투자 여력이 충분한 위치입니다.
TOP 5 HIGH RISK
전세가율 TOP 5 구 — 어디가 가장 위태로울까
현재 서울 25개 구 모두 '안전' 또는 '양호' 등급입니다. 하지만 전세가율이 높은 구는 매매가 하락 시 가장 먼저 위험 구간에 진입할 수 있어요. 상위 5개 구를 집중 분석합니다.
1위 · 전세가율 55.3%
강북구 — 서울 전세가율 1위, 그나마 전세가는 하락 중
평균 전세금 3.8억, 전세 변동률 -8.51%로 전세가가 빠지고 있어 리스크가 서서히 해소되는 흐름이에요. 하지만 매매가 15% 하락 시나리오에서 삼각산아이원의 전세가율이 85.1%까지 치솟습니다. 강북구 세입자라면 HUG 보증보험 가입 여부를 반드시 확인하세요.
2위 · 전세가율 52.0%
금천구 — 전세가 -21.4% 급락, 양날의 검
평균 전세금 2.8억으로 서울에서 가장 저렴한 전세 시장 중 하나입니다. 전세 변동률 -21.41%는 25개 구 중 가장 큰 하락폭이에요. 전세가가 빠르게 하락하면서 전세가율 자체는 낮아지겠지만, 재계약 시 보증금 반환 리스크가 있을 수 있습니다.
3위 · 전세가율 51.6%
은평구 — 전세가율 높은데 전세가까지 +19.7% 급등
평균 전세금 6.3억, 전세 변동률 +19.66%. 25개 구 중 전세가 상승률 1위입니다. 전세가율이 50%대인데 전세가까지 오르고 있어 '위험 가속' 사분면에 가장 가까운 구예요. 힐스테이트녹번 단지는 매매가 -5% 시나리오에서 전세가율 51.8%, 전세 변동률 +49.05%로 급격한 상승세를 보입니다.
4위 · 전세가율 50.3%
서대문구 — 전세가율 50% 턱걸이, 변동률은 안정
평균 전세금 7.7억, 전세 변동률 +2.54%로 비교적 안정적입니다. 전세가율 50% 라인을 넘었지만, 전세가 상승이 완만해서 급격한 리스크 확대 가능성은 낮아 보여요. 무악현대 단지가 전세가율 53.1%(현재 기준)로 구 내에서 가장 높습니다.
5위 · 전세가율 48.8%
노원구 — 전세가율은 높지만 전세가 -13.6% 하락이 방어막
평균 전세금 4.8억, 전세 변동률 -13.64%. 전세가가 빠르게 조정되면서 리스크가 해소되는 전형적인 '안정화' 패턴이에요. 노원SKVIEW 단지 기준 매매가 -5%에서도 전세가율 51.4%로 안전 구간을 유지합니다.
SAFE ZONE 참고
전세가율 하위 5개 구 — 가장 안전한 지대
양천구 30.0% · 서초구 31.0% · 광진구 33.0% · 성동구 34.0% · 동대문구 35.8%. 이 구들은 매매가가 15% 하락해도 전세가율이 35~45% 수준에 머물러 깡통전세와는 거리가 멀어요. 다만 서초구(전세금 18.8억), 성동구(14.3억)는 절대 금액이 크므로 보증보험 한도를 꼭 확인하세요.
STRESS TEST
매매가 하락 시뮬레이션 — -5% / -10% / -15%
현재는 안전해도, 경기 침체나 금리 인상으로 매매가가 하락하면 상황이 달라집니다. 68개 주요 단지를 대상으로 매매가 하락 3단계 시나리오를 돌려봤습니다.
| 1개 -5% 시 위험 단지 |
3개 -10% 시 위험 단지 |
4개 -15% 시 위험 단지 |
SCENARIO 1
매매가 -5% 하락 — "아직 괜찮다"
매매가가 5% 빠지면 전세가율 70%를 넘는 단지가 1곳 등장합니다. 삼각산아이원(강북구)이 전세가율 76.2%로 HUG 보증 한계선에 근접하네요.
-5% 시나리오 주요 단지
삼각산아이원 76.2% — 유일한 70% 초과 단지
전세금 5.5억, 전세 변동률 +10%. 현재에도 전세가율이 높은데, 매매가 5%만 빠져도 HUG 보증 한계선(70%)을 넘깁니다. 이 단지 세입자라면 전세보증보험 가입 여부를 우선 확인해야 합니다. 나머지 67개 단지는 모두 70% 미만으로 안전 구간을 유지해요.
다음으로 전세가율이 높은 단지: 벽산5단지 67.7%, 더샵스타리버 67.2%, 북한산아이파크 63.1%, 약수하이츠 61.1%. 아직은 안전하지만 추가 하락에 취약한 단지들입니다.
SCENARIO 2
매매가 -10% 하락 — "경계 단지 3곳 등장"
매매가 10% 하락 시 전세가율 70%를 넘는 단지가 3곳으로 늘어납니다. 특히 삼각산아이원은 80.4%로 역전세 위험선까지 돌파해요.
| 단지명 | 전세가율 | 변동률 | 등급 |
|---|---|---|---|
| 삼각산아이원 | 80.4% | +10.0% | 위험 |
| 벽산5단지 | 71.4% | -7.0% | 주의 |
| 더샵스타리버 | 70.9% | +20.0% | 주의 |
ALERT
더샵스타리버 — 전세가율 70.9% + 전세가 +20% 상승
전세금 15억 규모의 대형 단지가 전세가율 70% 돌파와 전세가 상승이 동시에 나타나면 전형적인 '위험 가속' 사분면 진입입니다. 매매가 추가 하락 시 역전세 리스크가 빠르게 현실화될 수 있어요.
SCENARIO 3
매매가 -15% 하락 — "깡통전세 4곳, 최대 85.1%"
최악의 시나리오입니다. 매매가 15% 하락 시 전세가율 70% 초과 단지가 4곳으로 늘어나고, 삼각산아이원은 85.1%까지 치솟아요. 이 수준은 2022년 전세사기 피해단지의 평균 전세가율과 유사합니다.
| 단지명 | 전세가율 | 변동률 | 등급 |
|---|---|---|---|
| 삼각산아이원 | 85.1% | +10.0% | 위험 |
| 벽산5단지 | 75.6% | -7.0% | 주의 |
| 더샵스타리버 | 75.1% | +20.0% | 주의 |
| 북한산아이파크 | 70.5% | 0.0% | 주의 |
|
현재 0개 위험
|
→ | -5% → 1개 | → | -10% → 3개 | → | -15% → 4개 |
KEY TAKEAWAY
4개 위험 단지 모두 강북 생활권에 집중
삼각산아이원·벽산5단지·북한산아이파크(강북구), 더샵스타리버(성북구 인접). 공통점은 매매가 5~10억 미만의 중소형 단지라는 것이에요. 전세금 절대액은 낮지만 매매가 대비 비율이 높아 하락장에서 가장 먼저 타격을 받습니다. 이 단지에 전세를 계약하고 계신 분이라면, 전세보증보험 가입 + 등기부등본 주기적 확인이 필수입니다.
CHECKLIST
세입자를 위한 전세 리스크 자가 점검
전세 안전 체크리스트
내 전세금, 안전한가요?
☑ 내 전세가율 확인: 전세금 ÷ 매매 시세 × 100 → 70% 이상이면 HUG 보증 한계
☑ HUG 전세보증보험 또는 SGI 전세금반환보증 가입 여부 확인
☑ 등기부등본에서 근저당·가압류 확인 (최소 분기 1회)
☑ 임대인의 세금 체납 여부 (국세·지방세 완납증명서 요청)
☑ 재계약 시 전세가율 재계산 — 매매가 하락 반영했는지 확인
리스크 기준선 정리
전세가율 기준선, 이것만 기억하세요
70% — HUG 보증 한계선. 이 이상이면 보증보험 가입이 어려울 수 있어요
80% — 역전세 위험선. 매매가 10% 하락 시 전세금 반환이 어려운 구간
90%+ — 극위험(깡통전세). 2022년 전세사기 피해단지 68%가 이 구간이었습니다
SERIES INFO
전세 리스크 맵 시리즈 안내
이 글은 격주로 업데이트되는 '서울 전세 리스크 맵' 시리즈의 2026년 3월 3주차 에디션입니다. 매회 국토부 실거래가 데이터를 기반으로 25개 구 + 주요 단지의 전세가율을 추적하고, 스트레스 테스트 결과를 업데이트합니다.
BUBBLE CHART SERIES
데이터로 읽는 서울 부동산 시리즈
S1. 갭투자 레이더 — 매매가 × 갭 비율로 찾는 투자 기회 구간
S2. 매매-전세 온도차 — 매매와 전세 시장이 다르게 움직이는 구
S3. 전세 리스크 맵 — 깡통전세 위험 구간 모니터링 (이 글)
💬 궁금한 단지가 있으시면 댓글로 남겨주세요. 다음 회차에서 해당 단지의 전세가율 추이와 리스크 등급을 분석해 드릴게요. 특히 "우리 단지 안전한가요?" 같은 질문 환영합니다!
📌 다음 회차 예고: 2026년 4월 1주차 — 1분기 실거래가 정산 반영 + 금리 인하 시 전세가율 변화 시뮬레이션
FULL DATA
서울 25개 구 전세 리스크 전체 데이터
| 구 | 전세가율 | 변동률 | 전세금 | 등급 |
|---|---|---|---|---|
| 강북구 | 55.3% | -8.51% | 3.8억 | 안전 |
| 금천구 | 52.0% | -21.41% | 2.8억 | 안전 |
| 은평구 | 51.6% | +19.66% | 6.3억 | 양호 |
| 서대문구 | 50.3% | +2.54% | 7.7억 | 양호 |
| 노원구 | 48.8% | -13.64% | 4.8억 | 안전 |
| 도봉구 | 48.4% | -4.92% | 3.9억 | 안전 |
| 종로구 | 47.8% | +11.00% | 11.0억 | 양호 |
| 동작구 | 47.7% | -2.94% | 7.0억 | 안전 |
| 성북구 | 47.3% | -18.10% | 5.5억 | 안전 |
| 구로구 | 46.5% | -17.59% | 3.4억 | 안전 |
| 강서구 | 45.7% | +4.20% | 7.5억 | 양호 |
| 영등포구 | 45.3% | +8.97% | 17.0억 | 양호 |
| 관악구 | 44.3% | +0.35% | 4.9억 | 양호 |
| 중구 | 43.7% | +13.21% | 5.8억 | 양호 |
| 용산구 | 40.7% | +5.86% | 14.1억 | 양호 |
| 강동구 | 39.7% | +6.57% | 8.1억 | 양호 |
| 강남구 | 37.3% | -4.36% | 12.2억 | 안전 |
| 송파구 | 37.3% | -0.22% | 11.5억 | 안전 |
| 마포구 | 37.3% | -2.45% | 9.6억 | 안전 |
| 중랑구 | 37.3% | -13.01% | 4.4억 | 안전 |
| 동대문구 | 35.8% | -11.47% | 5.7억 | 안전 |
| 성동구 | 34.0% | -5.45% | 14.3억 | 안전 |
| 광진구 | 33.0% | -10.77% | 6.1억 | 안전 |
| 서초구 | 31.0% | +0.57% | 18.8억 | 양호 |
| 양천구 | 30.0% | -2.78% | 5.1억 | 안전 |
VERDICT
2026년 3월 현재 서울 25개 구는 모두 전세가율 70% 미만으로 '표면적 안전' 상태입니다. 하지만 강북구(55.3%), 금천구(52.0%), 은평구(51.6%) 등 전세가율 50%대 구는 매매가 10~15% 하락 시 위험 구간에 진입할 수 있는 '잠재 리스크 지역'이에요. 특히 은평구는 전세가율 51.6%에 전세가 +19.7% 급등이라는 위험 가속 시그널을 보이고 있어 가장 주의가 필요합니다. 반면 양천구(30.0%), 서초구(31.0%), 광진구(33.0%)는 매매가 15% 하락에도 전세가율이 40%대에 머물러 구조적으로 안전한 지역입니다. 내 전세금이 매매가의 몇 %인지, 보증보험에 가입되어 있는지 — 이 두 가지만 확인해도 리스크의 90%는 관리할 수 있습니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 전세가율·변동률은 국토부 실거래가 기준 세대수 가중평균이며, 실제 개별 단지·호수에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 스트레스 테스트는 일률적 매매가 하락 가정으로, 실제 시장에서는 구·단지별로 하락폭이 다릅니다. 중요한 계약 결정 전 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가 (2026년 3월)
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