공덕역 아파트 2억 빠졌는데, 전세는 올랐다?

REAL ESTATE INSIGHT

마포구 아파트 매수 전
반드시 확인할 핵심 체크포인트

공덕자이 중심 — 공덕동 실거래 데이터 기반으로 매매·전세 시세 흐름과 마포구 내 포지션을 점검합니다.

2026. 03. 20 · 데이터 출처: 국토부 실거래가

CONTENTS

1. 현재 시세 한눈에 보기
2. 매매가 흐름 — 고점 대비 얼마나 빠졌나
3. 전세 시세 — 매매와 엇갈리는 방향
4. 마포구 내 시세 순위 비교
5. 입지 체크리스트
6. 매수 판단 포인트

 

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SNAPSHOT

현재 시세 한눈에 보기

공덕자이의 2026년 3월 기준 핵심 수치를 먼저 정리해 드릴게요. 매수를 고려하신다면 이 네 가지 숫자부터 확인하셔야 합니다.

22.5억 매매가

8.87억 전세가

39.4% 전세가율

13.63억 필요 자기자본

전세가율 39.4%는 갭투자가 어려운 구조입니다. 매매가 22억 5,000만원에서 전세 8억 8,700만원을 빼면, 실제 투입해야 할 자기자본이 13억 6,300만원이에요. 실거주 목적이 아니라면 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다.

CHECK POINT

자기자본 13.6억 — 실거주 중심 수요 구조

전세가율 39.4%는 서울 주요 단지 중에서도 낮은 편입니다. 갭투자보다는 실거주 수요가 시세를 지탱하는 구조이므로, 매수 시 장기 보유 관점에서 접근하는 것이 합리적이에요.

 

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PRICE TREND

매매가 흐름 — 고점 대비 얼마나 빠졌나

2026년 1월 24억 4,500만원으로 최근 1년 내 최고점을 찍은 뒤, 2월에 22억 5,000만원으로 한 달 만에 1억 9,500만원이 빠졌습니다. 전월 대비 -7.98% 하락이에요.

2025.10 21억 최근 저점

→

2026.01 24.45억 +16.4%

→

2026.02 22.5억 -7.98%

다만 전년 동월(2025년 2월, 19억 1,500만원) 대비로는 +17.5%(3억 3,500만원) 상승한 수준입니다. 단기 조정은 있지만 중장기 상승 기조는 유지되고 있네요.

DATA POINT

최근 8개월 고점-저점 차이 3억 4,500만원

21억~24억 4,500만원 사이에서 변동폭이 큽니다. 단일 월 거래가보다 구간 범위를 함께 보는 것이 중요해요. 한두 건의 거래가 월 시세를 크게 흔들 수 있는 구조입니다.

최근 8개월간의 매매·전세 추이를 표로 정리하면 아래와 같습니다.

월	매매가	전세가	전세가율
2025-06	22억	7억 8,850만	35.8%
2025-08	22억 1,000만	8억 4,000만	38.0%
2025-09	21억 8,250만	8억 1,000만	37.1%
2025-10	21억	7억 8,000만	37.1%
2025-12	21억 7,000만	8억 9,000만	41.0%
2026-01	24억 4,500만	8억 5,500만	35.0%
2026-02	22억 5,000만	8억 2,000만	36.4%
2026-03	22억 5,000만	8억 8,700만	39.4%

 

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JEONSE ANALYSIS

전세 시세 — 매매와 엇갈리는 방향

전세가는 2026년 3월 기준 8억 8,700만원으로 전월(8억 2,000만원) 대비 +8.17% 상승했습니다. 매매가가 하락하는 구간에서 전세가가 오르고 있어요.

-7.98% 매매가 전월 대비

+8.17% 전세가 전월 대비

이 엇갈림이 의미하는 바가 있습니다. 매매가 하락하면서 전세가가 오르면 전세가율이 36.4%에서 39.4%로 3%p 회복됩니다. 전세 수요(실거주 수요)는 여전히 견조하다는 신호예요.

POSITIVE SIGNAL

전세 상승 = 실거주 수요 견조

매매 시장이 조정을 받더라도 전세 수요가 탄탄하면, 매매가의 하방 지지력이 생깁니다. 공덕자이의 전세 상승세는 이 단지에 실제로 살고 싶어하는 수요가 꾸준하다는 의미입니다.

 

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COMPARISON

마포구 내 시세 순위 — 4개 단지 비교

마포구 주요 단지 중 공덕자이는 매매가 기준 4위입니다. 1위 래미안마포리버웰과는 7억 3,000만원의 격차가 있네요.

순위	단지명	매매가	전월 대비	전세가율
1위	래미안마포리버웰	29억 8,000만	-0.50%	39.6%
2위	래미안프루지오	25억 7,000만	+9.36%	31.9%
3위	마포프레스티지자이	24억	-8.57%	42.8%
4위	공덕자이	22억 5,000만	-7.98%	39.4%

WARNING

4개 단지 중 3개 동반 하락 — 구 전체 조정 국면

래미안프루지오만 +9.36% 상승했고, 나머지 3개 단지는 모두 하락했습니다. 공덕자이의 -7.98%는 개별 단지 요인보다 마포구 전체 매매 시장의 조정 흐름으로 보는 것이 적절합니다.

전세가율 측면에서는 마포프레스티지자이(42.8%)가 가장 높고, 래미안프루지오(31.9%)가 가장 낮습니다. 공덕자이의 39.4%는 중간 수준이에요.

 

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LOCATION CHECK

입지 체크리스트 — 교통·학군·생활

공덕자이의 가장 큰 강점은 더블 역세권입니다. 5호선 애오개역 도보 2분, 2호선 아현역 도보 7분으로 서울 핵심 노선 두 개를 동시에 이용할 수 있어요.

2분 애오개역 (5호선)

7분 아현역 (2호선)

12분 서울역 (공항철도)

학군도 확인해 보겠습니다. 배정 초등학교인 서울소의초등학교가 도보 4분, 아현중학교가 도보 4분 거리에 있습니다. 동도중학교는 상위 25% 성취도에 특목고 진학 13명으로 학군 수요도 뒷받침됩니다.

LIVING INFRA

생활 인프라 체크

서울적십자병원·세브란스병원 등 종합병원 3곳이 반경 2km 내에 위치해 있습니다. 롯데마트·이마트 등 대형마트도 도보 15분 내 이용 가능하고요. 실거주 편의성이 높은 입지입니다.

 

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DECISION GUIDE

매수 판단 포인트 — 지금 사도 괜찮을까?

가장 현실적인 질문, "지금 공덕자이를 사도 괜찮을까?"에 대해 데이터로 정리해 드릴게요.

POSITIVE

매수에 유리한 요소

✔ 전년 동월 대비 +17.5% 상승 — 중장기 상승 기조 유지
✔ 전세가 +8.17% 상승 — 실거주 수요 견조
✔ 더블 역세권 + 학군 — 입지 펀더멘털 탄탄
✔ 1월 고점 대비 약 2억 하락 — 진입 타이밍 논의 가능

CAUTION

주의해야 할 요소

✖ 1월 고점 대비 -7.98% 하락 — 추가 하락 가능성 열어둬야
✖ 마포구 3개 단지 동반 하락 — 구 전체 조정 국면
✖ 전세가율 39.4% — 자기자본 13.6억 필요, 레버리지 제한적
✖ 8개월 내 변동폭 3.45억 — 매수 타이밍 리스크 큼

매매-전세 가격 방향이 엇갈리는 구간에서는 시장 방향성이 정해지기까지 시간이 필요합니다. 3~4월 추가 거래 데이터를 확인한 뒤 조정폭이 안정되는지 지켜보는 것이 현실적인 접근이에요.

VERDICT

공덕자이는 더블 역세권·학군·생활 인프라 등 입지 펀더멘털이 탄탄한 단지입니다. 다만 1월 고점 대비 약 2억 하락한 현재는 마포구 전체 조정 국면의 영향을 받고 있어요. 전세 상승세가 실거주 수요의 견조함을 보여주고 있으므로, 실거주 목적이라면 3~4월 거래 데이터로 바닥 확인 후 진입을 검토해 볼 만합니다. 투자 목적이라면 전세가율 39.4%의 높은 자기자본 부담을 반드시 감안하세요.

본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가

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