REAL ESTATE INSIGHT
도곡렉슬 1년 전 vs 지금
시세 변화 분석
매매가 5억 1,000만원 상승, 전세가 2억 9,000만원 상승 — 그러나 최근 단기 변동성은 확대되고 있습니다
2026-03-13 · 국토교통부 실거래가 기준
CONTENTS
- 단지 개요 — 한티역 4분, 학군·생활 인프라 밀집
- 매매 시세 분석 — 1년 새 5.1억 상승, 단기 파동 주의
- 전세 시세 및 전세가율 — 완만한 상승, 38.8%의 의미
- 강남구 내 시세 포지션
- 향후 전망 및 주의점
OVERVIEW
한티역 4분, 배정 초등 0분 — 도곡렉슬의 입지 좌표
도곡렉슬은 강남구 도곡동에 위치한 대단지 아파트입니다. 수인분당선 한티역 358m·도보 4분, 도곡역 437m·도보 5분, 3호선 도곡역 504m·도보 6분이라는 세 개의 역세권 숫자가 이 단지의 교통 경쟁력을 압축하고 있네요. 3호선과 수인분당선을 함께 쓸 수 있어 강남 업무지구와 남북 이동 동선이 짧고, 버스 10개 노선까지 더해져 대중교통 선택지가 넓습니다.
교육·생활 인프라도 촘촘합니다. 배정 초등학교인 서울대도초등학교가 단지 내 0m이고, 역삼중·도곡중 등 상위 25% 중학교가 도보 4~7분권에 모여 있습니다. 강남세브란스병원 406m, 롯데백화점 강남점 440m, 이마트 역삼점 690m, 매봉근린공원 172m — 실거주 편의성이 높은 입지라는 점은 시세 분석 이전에 확인해 둘 필요가 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지하철 | 한티역 358m · 도보 4분 |
| 환승 접근 | 도곡역 수인분당선 437m · 도보 5분 |
| 3호선 접근 | 도곡역 504m · 도보 6분 |
| 초등 배정 | 서울대도초등학교 0m · 도보 0분 |
| 종합병원 | 강남세브란스병원 406m |
| 대형마트·백화점 | 롯데백화점 강남점 440m / 이마트 역삼점 690m |
4분
한티역 도보
0분
배정 초등 도보
406m
강남세브란스
10개
버스 노선
PRICE ANALYSIS
매매 시세 — 1년 새 5.1억 상승, 그러나 파동이 크다
국토교통부 실거래가 기준 현재 매매가는 39억 9,500만원입니다. 전월 대비 하락폭이 17억 8,000만원으로 크게 나타났고, 최근 6개월 구간의 고점과 저점 차이도 상당하네요. 단지 매매 흐름은 직선 상승보다 계단과 파동에 가깝습니다.
1년 전 vs 지금
매매가 +5억 1,000만원 상승
2025년 3월 34억 8,500만원 → 2026년 2월 39억 9,500만원. 방향은 상승이지만, 2025년 12월 47.7억·2026년 1월 57.75억 이후 다시 30억 후반대로 내려온 점에 주목할 필요가 있습니다.
34.85억
1년 전 매매가 (2025.03)
39.95억
현재 매매가 (2026.02)
다만 최근 6개월의 매매가 추이를 보면, 단일 월 최고가보다 구간 평균 감각이 더 중요합니다. 2026년 1월 57억 7,500만원이라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 전후 맥락과 함께 읽어야 하는 데이터입니다.
42.5억
34.97억
57.75억
39.95억
| 월 | 매매가 | 전세가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|
| 2025-09 | 42억 5,000만원 | 11억 5,000만원 | 27.1% |
| 2025-10 | 36억 3,500만원 | 14억 5,150만원 | 39.9% |
| 2025-11 | 34억 9,750만원 | 14억 5,000만원 | 41.5% |
| 2025-12 | 47억 7,000만원 | 13억 6,500만원 | 28.6% |
| 2026-01 | 57억 7,500만원 | 14억 1,750만원 | 24.5% |
| 2026-02 | 39억 9,500만원 | 15억 3,000만원 | 38.3% |
JEONSE ANALYSIS
전세 시세 — 완만한 상승세, 38.8%의 의미
현재 전세가는 15억 5,000만원이고 전월 대비 1.31% 상승했습니다. 2025년 3월 12억 6,000만원과 비교하면 1년 새 2억 9,000만원 올랐네요. 매매가가 크게 흔들린 구간에서도 전세는 상대적으로 완만하게 움직였다는 점이 눈에 띕니다.
전세 1년 변화
12.6억 → 15.5억 (+2.9억)
매매가가 34억대에서 57억대까지 출렁이는 동안에도, 전세가는 11.5억~15.5억 사이에서 꾸준히 우상향했습니다. 전세 흐름이 매매보다 안정적인 기준선 역할을 하고 있네요.
전세가율은 현재 38.8%입니다. 최근 6개월 범위는 24.5%~41.5%를 오갔는데, 이는 전세가 변동보다 매매가 변동폭이 훨씬 컸기 때문입니다. 전세가율은 집값이라는 바람이 강하면 낮아지고, 전세가가 따라오면 다시 올라오는 수면 높이와 비슷합니다.
38.8%
현재 전세가율
24.5%
6개월 최저
41.5%
6개월 최고
POSITIONING
강남구 내 시세 포지션
현재 데이터 기준 도곡렉슬의 매매가는 39억 9,500만원, 전세가 15억 5,000만원, 전세가율 38.8%입니다. 실거주 수요와 매매 체감가격 사이 간격이 여전히 큰 편이네요.
강남구 안에서도 도곡권은 학군과 대중교통, 생활편의시설이 한 지점에 밀집한 축에 속합니다. 한티역 4분, 도곡역 5~6분, 배정 초등학교 0분, 강남세브란스병원 406m라는 숫자는 가격 설명보다 입지 설명에 더 직접적입니다. 시세 포지션은 거래 한 건보다 입지 지속성과 함께 보는 편이 적절해 보입니다.
POSITION NOTE
입지 강점 유지 + 가격 변동성 확대
교통·학군·생활 인프라처럼 흔들림이 적은 숫자와, 최근 여러 달의 시세 범위를 함께 읽는 시각이 필요합니다.
OUTLOOK
향후 전망 및 주의점
최근 수치만 놓고 보면 매매는 단기 변동성이 크고, 전세는 15억원대 회복 흐름이 이어지고 있습니다. 2026년 1월 57억 7,500만원에서 2026년 2월 39억 9,500만원으로 조정된 점, 전세가가 2026년 2월 15억 3,000만원에서 2026년 3월 15억 5,000만원으로 오른 점이 대비되네요.
주의 포인트
최고가 한 건과 현재가 사이 간극
2026년 1월 57.75억 → 2026년 2월 39.95억. 전월 대비 -30.82% 하락은 단일 고점 거래 이후 조정 국면으로 읽힙니다. 구간 평균과 함께 해석하는 것이 중요합니다.
당분간은 매매보다 전세 흐름이 더 완만한 기준선 역할을 할 가능성이 있습니다. 실수요자라면 교통·학군·생활 인프라처럼 흔들림이 적은 숫자와 최근 여러 달의 시세 범위를 함께 볼 필요가 있습니다.
완만한 상승
변동성 확대
지속 유지
VERDICT
도곡렉슬은 1년 전 대비 매매 +5.1억, 전세 +2.9억 상승했지만, 최근 6개월 매매 변동폭은 34억~57억으로 매우 큽니다. 전세가율 38.8%는 매매가 조정 국면에서 전세가 따라온 결과이며, 단기 시세보다 한티역 4분·배정 초등 0분이라는 입지 지속성이 이 단지의 본질적 가치를 설명합니다. 통계가 보여주는 방향은 입지 강점 유지와 가격 변동성 확대의 동시 진행입니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가. 실거래가는 신고 시점에 따라 지연 반영될 수 있으며, 개별 거래 조건(층수·향·수리 여부 등)에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
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