REAL ESTATE INSIGHT
용산구 아파트 매수 전
반드시 확인할 핵심 체크포인트
한가람 중심 — 이촌동 실거래 데이터 기반 매매·전세·학군·리스크 총정리
2026. 03. 20 · 국토부 실거래가 기준
이촌한가람 매매가 26억 원, 전월 대비 13.6% 하락했지만 전년 동월 대비 38.7% 상승 — 12개월 고저차 10억 원에 달하는 변동성 속에서 매수 타이밍을 잡으려면, 시세·전세가율·학군·입지를 교차 검증하는 체크리스트가 필수입니다.
CONTENTS
- 단지 개요 — 입지·학군·기본 시세
- 매매 시세 분석 — 12개월 등락 패턴
- 전세 시세 및 전세가율 — 갭투자 구조 점검
- 용산구 내 시세 순위 — 5개 단지 비교
- 최근 6개월 시세 추이 — 월별 데이터
- 향후 전망 및 주의점 — 호재와 리스크
CHECK 01 · 단지 개요
이촌역 도보 2분, 용강중(상위 25%) 도보 3분
한가람은 이촌역(4호선·경의중앙선) 도보 2분 초역세권 단지입니다. 배정 초등학교인 서울신용산초가 도보 5분, 용강중학교(상위 25%)가 도보 3분 거리에 위치해 학군과 교통을 동시에 갖추고 있네요.
| 26억 매매가 |
7억 전세가 |
26.9% 전세가율 |
2분 이촌역 도보 |
CHECK 02 · 매매 시세 분석
12개월 고저차 10억 원 — 등락 패턴을 읽어야 합니다
최근 12개월 고점은 2026년 1월 30억 1,000만원, 저점은 2025년 5월 20억 1,000만원으로 차이가 무려 10억 원에 달합니다. 월별 거래 평형·층수에 따라 편차가 크므로, 단일 월 수치보다 3개월 이동 구간으로 흐름을 읽는 것이 중요하네요.
전년 동월(2025년 2월 18억 7,500만원) 대비 38.7% 상승했습니다. 2024년 하반기부터 본격적인 상승 구간에 진입한 뒤, 20억~30억 사이에서 등락을 반복하는 패턴입니다.
⚠ VOLATILITY ALERT
월별 변동폭이 10억 원 이상
거래 시점에 따라 같은 단지에서도 수억 원 차이가 발생합니다. 반드시 최근 3개월 이상의 실거래 내역을 교차 확인하세요.
| 구간 | 시작가 | 종료가 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 2024-04 → 2024-10 | 18억 5,000만 | 25억 | +35.1% |
| 2024-10 → 2025-01 | 25억 | 18억 2,000만 | -27.2% |
| 2025-01 → 2025-10 | 18억 2,000만 | 27억 1,000만 | +48.9% |
| 2025-10 → 2025-12 | 27억 1,000만 | 22억 6,000만 | -16.6% |
| 2025-12 → 2026-01 | 22억 6,000만 | 30억 1,000만 | +33.2% |
| 2026-01 → 2026-02 | 30억 1,000만 | 26억 | -13.6% |
▲ 한가람 매매가 주요 변동 구간 — 상승과 하락이 반복되는 사이클 확인
|
18.5억
2024-04 |
→ | 25억 2024-10 |
→ | 18.2억 2025-01 |
→ | 30.1억 2026-01 |
→ | 26억 2026-02 |
CHECK 03 · 전세 시세 및 전세가율
전세가율 26.9% — 갭투자 부담이 큰 구조
전세가는 최근 1년간 7억~10억 원 사이에서 움직이고 있습니다. 매매가 변동폭(20억~30억)에 비해 전세가는 상대적으로 안정적이네요.
RISK POINT
전세가율 26.9% — 용산구 최저 수준
래미안첼리투스(49.4%), 용산푸르지오써밋(45.6%)과 비교하면 절반 수준입니다. 매매가 26억 원에서 전세 7억 원을 빼면 자기자본 19억 원이 필요한 구조로, 갭투자 레버리지가 매우 낮습니다.
| 26.9% 한가람 전세가율 |
49.4% 래미안첼리투스 |
45.6% 용산푸르지오써밋 |
CHECK 04 · 용산구 내 시세 순위
5개 단지 중 4개가 전월 대비 하락 — 조정 국면
한가람은 용산구 5개 단지 중 매매가 기준 5위입니다. 같은 이촌동 한강맨션(27억 5,000만원)과 근접한 가격대를 형성하고 있으나, 전세가율은 한가람(26.9%)과 한강맨션(26.4%)이 용산구 내에서 유독 낮네요.
용산구 전체적으로 전월 대비 하락세가 뚜렷합니다. 한남더힐만 유일하게 상승(+116.3%)을 기록했고, 나머지 4개 단지는 모두 하락했습니다.
| 순위 | 단지명 | 매매가 | 전월 대비 | 전세가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 한남더힐 | 82억 8,500만 | +116.3% | 42억 5,000만 | 51.3% |
| 2 | 래미안첼리투스 | 44억 4,998만 | -20.8% | 22억 | 49.4% |
| 3 | 용산푸르지오써밋 | 32억 2,500만 | -6.6% | 14억 7,000만 | 45.6% |
| 4 | 한강맨션 | 27억 5,000만 | -9.1% | 7억 2,500만 | 26.4% |
| 5 | 한가람 | 26억 | -13.6% | 7억 | 26.9% |
▲ 2026년 최신 거래 기준 · 국토부 실거래가
CHECK 05 · 최근 6개월 시세 추이
한가람 매매/전세 월별 데이터
2025년 9월부터 2026년 2월까지 6개월간의 실거래 데이터를 정리했습니다. 매매가는 22억~30억 사이에서 요동치는 반면, 전세가는 7억~10억 원대로 비교적 안정적인 흐름을 보이네요.
| 월 | 매매가 | 전세가 | 전세가율 |
|---|---|---|---|
| 2025-09 | 23억 5,000만 | 7억 5,000만 | 31.9% |
| 2025-10 | 27억 1,000만 | 8억 | 29.5% |
| 2025-11 | 25억 | 7억 6,000만 | 30.4% |
| 2025-12 | 22억 6,000만 | 10억 1,500만 | 44.9% |
| 2026-01 | 30억 1,000만 | 9억 8,000만 | 32.6% |
| 2026-02 | 26억 | 7억 | 26.9% |
DATA POINT
12월 전세가율 44.9% → 2월 26.9%
12월에는 매매가가 22.6억으로 내려가고 전세가가 10.15억으로 오르면서 전세가율이 일시적으로 44.9%까지 올랐습니다. 이처럼 전세가율은 매매가 등락에 크게 연동되므로, 단일 시점 수치보다 추세를 봐야 합니다.
CHECK 06 · 향후 전망 및 주의점
호재와 리스크, 양면을 모두 점검하세요
한가람은 이촌역 도보 2분의 입지와 용강중학교(상위 25%) 도보 3분이라는 학군·교통 경쟁력이 가격을 지지하는 핵심 요소입니다. 용산정비창 개발, GTX-B 노선 등 중장기 호재가 용산구 전반의 기대감을 높이고 있네요.
POSITIVE FACTORS
중장기 가격 지지 요인
① 이촌역 도보 2분 초역세권
② 용강중(상위 25%) 도보 3분 학군
③ 전년 동월 대비 38.7% 상승 — 중장기 상승 추세 유지
④ 용산정비창 개발 · GTX-B 노선 등 광역 호재
RISK FACTORS
매수 전 반드시 확인할 리스크
① 월별 매매가 변동폭 10억 원 이상 — 타이밍 리스크 극대
② 전세가율 26.9%로 자기자본 약 19억 원 필요
③ 용산구 5개 단지 중 4개가 전월 대비 하락세
④ 단일 거래 기준 수치로 평형·층수 편차 존재
VERDICT
이촌한가람은 초역세권 + 학군이라는 확실한 입지 경쟁력을 갖추고 있으며, 중장기 상승 추세(전년 대비 +38.7%)도 유지되고 있습니다. 다만 월별 10억 원 이상의 가격 변동성과 26.9%의 낮은 전세가율은 매수 시점과 자금 계획에 신중한 접근을 요구합니다. 최근 3개월 이상의 실거래 내역을 반드시 교차 확인하고, 같은 평형·층수 기준으로 비교 분석한 뒤 의사결정하시기를 권합니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다. 데이터 출처: 국토부 실거래가. 실제 거래 시 평형·층수·방향 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 최신 실거래 데이터를 직접 확인하시기 바랍니다.
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